O martelo bateu e o imóvel é seu. Passada a euforia da arrematação, começa a fase mais importante: a regularização e a imissão na posse. Muitos investidores perdem prazos preciosos ou pagam multas por não saberem o que fazer no dia seguinte ao leilão.
Resumo da Jornada
- Pagamento imediato da guia de arrematação e comissão do leiloeiro.
- Emissão da Carta de Arrematação (Judicial) ou Escritura/Contrato (Extrajudicial).
- Pagamento do ITBI e emissão da guia de registro.
- Notificação extrajudicial do ocupante (se houver).
- Registro na matrícula do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis (RGI).
Checklist: O que fazer nos primeiros 30 dias
Dia 1 a 3: Pagamentos Críticos
Pague o lance e a comissão do leiloeiro (5%). No leilão judicial, anexe os comprovantes no processo imediatamente para que o juiz assine o Auto de Arrematação.
Dia 5 a 10: ITBI e Documentação
Solicite a guia do ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) na prefeitura da cidade do imóvel. O valor varia entre 2% e 4% do valor da arrematação (ou de avaliação).
Dia 15: Notificação do Ocupante
Se o imóvel estiver ocupado, este é o momento de enviar uma Notificação Extrajudicial amigável, informando que você é o novo proprietário e dando um prazo para desocupação voluntária.
Dia 20 a 30: Registro no RGI
Com o ITBI pago e a Carta de Arrematação em mãos, leve tudo ao Cartório de Registro de Imóveis. O imóvel só é seu juridicamente quando o seu nome constar na matrícula.
Erro Comum: Não verificar débitos de condomínio e IPTU após a arrematação. Em alguns editais, o banco paga; em outros, a dívida "vai com o imóvel". Verifique isso no dia 1!
Custos Estimados Pós-Arrematação
| Item | Custo Médio |
|---|---|
| Comissão do Leiloeiro | 5% sobre o valor do lance |
| ITBI | 2% a 4% (Varia por cidade) |
| Custos de Cartório (RGI) | Tabela do Estado (~1% do valor) |
| Assessoria Jurídica | Valor fixo ou % sobre o êxito |
E se o ocupante não sair?
Caso a notificação amigável não funcione dentro dos primeiros 30 dias, você precisará ingressar com uma Ação de Imissão na Posse. Com o registro do imóvel em seu nome, essa ação costuma ter liminar rápida para desocupação forçada.
Arrematou e não sabe por onde começar?
Nossa equipe cuida de todo o pós-venda para você: desde a emissão das guias de impostos até a negociação com ocupantes e registro final no cartório.
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Quanto tempo demora para o imóvel estar em meu nome?
Em média, de 30 a 60 dias para o registro completo no cartório, dependendo da agilidade do leiloeiro e do banco em entregar os documentos.
Quem paga o condomínio atrasado?
Isso depende exclusivamente do edital. Em muitos leilões da Caixa, o banco quita os débitos anteriores. Em leilões judiciais, a dívida pode ser abatida do valor do lance. Sempre leia o edital antes!
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